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公告]海南高速:三亚金银岛海景大酒店有限公司拟转让三亚金银岛

归档日期:05-05       文本归类:金银岛大酒店      文章编辑:爱尚语录

  三亚金银岛海景大酒店无限公司拟让渡

  三亚金银岛海景大酒店房产及从属物评估项目

  资 产 评 估 说 明

  湘资国际评字【2012】第 000号

  北京湘资国际资产评估无限公司

  二〇一二年二月十八日

  第一部门 关于《资产评估申明》利用范畴的声明

  本评估申明仅供财富评估主管机关、企业主管部分审查资产评估演讲书和查抄评估

  机构工作之用,非为法令、行政律例划定,材料的全数或部门内容不得供给给其他任何

  单元和小我,不得见诸于公开媒体。

  北京湘资国际资产评估无限公司

  第二部门 关于进行资产评估相关事项的申明

  一、委托方及资产拥有方简介

  (一)委托方简介

  委托方为海南高速公路股份无限公司。

  2、停业热照注册号:

  3、停业场合:海口市蓝天路16号高速公路大楼

  4、法定代表人:温国明

  5、运营范畴:高档级公路勘测、设想、施工、扶植、收费、养护、办理办事;房地

  产开辟运营;建材、通俗机械、电子产物、农副产物、日用百货、饮食业、金属材料、化

  工原料及产物(专营外)、矿产物、纺织品、体裁用品、汽车配件、摩托车配件、饮料、

  酒、副食物、家具、橡胶成品的运营;旅游业。(凡需行政许可的项目凭许可证运营)。

  (二)被评估单元简介

  被评估单元为三亚金银岛海景大酒店无限公司

  注 册 号:

  住 所: 三亚市海坡开辟区16横路

  法定代表人:黄轮回

  注册本钱: 人民币壹仟万元

  实收本钱: 人民币壹仟万元

  公司类型: 无限义务公司

  运营范畴:运营酒店客房、餐馆(不含凉莱、裱花蛋糕、生食海产物),游乐项目(不

  含有奖电子游戏),商务办事,打字、复印、传真,健身、桑拿,工艺品、日用百货发卖,

  食物、饮料、糖、烟、酒发卖(仅供办证利用)。(凡需行政许可的项目凭许可证运营)

  (三)委托方和被评估单元之间的关系

  三亚金银岛海景大酒店无限公司为委托方海南高速公路股份无限公司的全资子公

  二、关于评估目标申明

  评定估算三亚金银岛海景大酒店无限公司具有的三亚金银岛海景大酒店房产及从属

  物于评估基准日的市场价值,为海南高速公路股份无限公司全资子公司三亚金银岛海景

  大酒店无限公司拟让渡上述资产供给市场价值根据。

  三、关于评估范畴的申明

  (一)评估对象

  本次评估对象为三亚金银岛海景大酒店无限公司具有的三亚金银岛海景大酒店房产

  及从属物(不含地盘利用权和厨房设备、客房设备及办公设备等酒店内可挪动资产)。

  (二)评估范畴

  评估范畴为三亚金银岛海景大酒店无限公司具有的固定资产——衡宇建筑物及从属

  物(不含地盘利用权和厨房设备、客房设备及办公设备等酒店内可挪动资产)。截止2012

  年1月31日酒店衡宇建筑物及从属物账面原值约为152,888,673.67元,账面净值约为

  目前上述委估衡宇建筑物尚未打点房产证。

  (三)实物资产的分布环境及特点

  纳入本次评估范畴的实物资产次要包罗衡宇建(构)筑物及从属物。

  1.建(构)筑物包罗衡宇建筑物主体工程和酒店装修工程,审计后账面原值

  酒店衡宇建筑物为八层框架布局,室外配套工程次要包罗泅水池、网球场、高尔夫

  球操练场及绿化工程等。

  上述建(构)筑物位于三亚市海坡度假区,利用情况一般,维护调养根基一般。据

  领会,上述建筑物未打点房产证。

  2、酒店从属设备次要包罗地方空调工程、发电机组、电梯、电气动力系统、烟感预

  上述从属设备大部门购买于1999年摆布,2002年4月正式利用,目前利用情况基

  本一般,维护调养一般。

  四、关于评估基准日的申明

  本次评估基准日为2012年1月31日。

  确定评估基准日所考虑的次要要素:

  1.选定的评估基准日应尽可能与评估目标实现日接近,使评估结论较合理地为评估

  2.评估基准日选定会计期末,可以或许较全面地反映委估资产的账面环境,便于资产清

  查核实等工作的开展。

  本次评估中以评估基准日无效的价钱尺度为取价尺度。

  五、关于可能影响评估成果的严重事项申明

  1、三亚金银岛酒店衡宇建筑物已打点完工验收,但尚未打点房产证,若后期打点的

  房产证载明面积与目前申报的面积有收支,会对资产的评估成果发生影响。

  2、三亚金银岛酒店所占地盘不在酒店公司名下,未列入本次评估范畴内。

  除上述事项外,不具有影响运营勾当和财政情况的严重合同、严重诉讼事项以及其

  他典质、质押、担保和或有欠债、或有资产等。

  六、资产清查环境的申明

  列入本次清查范畴的资产,是以三亚金银岛海景大酒店无限公司申报的部门固定资

  产清查评估明细表为根本,凡列入表内并经核实的资产均在本次评估范畴之内。

  本次评估的资产清查工作是从2月10日起头的。

  起首,由三亚金银岛海景大酒店无限公司财政部相关人员牵头,会同运营部等部分

  的办理人员,按评估机构申报表所要求的内容对衡宇建筑物和从属设备等进行清点和清

  查。在评估机构相关人员的指点下,清查核实后填写评估申报表。

  从2月13日起,对资产进行清查。在海南高速公路股份无限公司和三亚金银岛海

  景大酒店无限公司带领的同一放置下,公司财政部、运营部等部分,对酒店衡宇建筑物

  及从属设备进行了清点。评估人员在现场对各类实物资产进行了重点监盘。

  通过清查发觉,实物资产和账面值相符,为进一步明白评估对象和范畴,三亚金银

  岛海景大酒店无限公司以现实环境在资产清查评估明细表长进行反映,并作了响应的调

  整。在此根本上,对资产清查评估明细表盖印、确认,并于2012年2月13日,向评估

  机构——北京湘资产国际评估无限公司正式提交。

  七、材料清单:

  按照资产评估工作的要求,我们已向评估机构供给以下材料:

  1、《企业法人停业执照》

  2、被评估单元出具的《被评估单元许诺函》;

  3、经中准会计师事务所无限公司审计的三亚金银岛海景大酒店无限公司前三年会计

  4、三亚金银岛海景大酒店无限公司填写、申报的资产清查评估申报表;

  6、相关衡宇建筑物工程合同、完工验收演讲等材料;

  7、严重设备购建合划一;

  8、评估机构要求的其他材料。

  被评估单元:三亚金银岛海景大酒店无限公司

  法定代表人:

  第三部门 关于资产清查核实环境申明

  一、资产清查核实内容

  按照资产评估工作的要求,我们对三亚金银岛海景大酒店无限公司所涉及的相关资

  产进行了清查复核,列入清查范畴的资产类型次要为固定资产。

  专业小组按照分歧的资产类型,要求资产拥有单元供给响应的原始会计记实、产权

  证明,并领会其构成分布环境,阐发能否具有可能影响清查评估的要素。

  二、实物资产的分布环境及特点

  本次清查核实的实物资产次要包罗衡宇建筑物和机械设备(不含厨房设备、客房设

  备及办公设备等可挪动设备)。此中:

  衡宇建筑物:次要为位于海南省三亚市海坡度假区的三亚金银岛海景大酒店的酒店

  用房,该衡宇总层数为八层,地上七层、地下一层,总建筑面积21300平方米。室外配

  套工程次要包罗泅水池、网球场、高尔夫球操练场及绿化工程等。

  机械设备:次要为酒店地方空调工程、动力设备。

  三、影响资产清查的事项

  在资产清查核实中,没有发觉具有资产机能的限制、存放地址的限制、诉讼保全的

  限制、手艺机能的限制、资产机能的局限等环境。

  四、资产清查过程和方式

  (一)清查组织工作

  在进入现场清查前,成立了以现场项目担任报酬主的清查小组,制定了细致的现场清

  查实施打算,对委估资产进行了全面而细致的核查,评估组清查核实工作从2012年2月

  13日至2012年2月14日止。清查工作竣事后,提交了清查核实及现场勘测功课总结。

  (二)清查次要步调

  1、指点企业相关人员清查资产与收集预备材料

  评估人员指点企业相关的财政与资产办理人员按照评估公司供给的“清查评估明细

  表”“资产查询拜访表”及其填写要求、材料清单,详尽精确的登记填报,对被评估资产的

  产权归属证明文件和反映机能、形态、经济手艺目标等环境的文件材料进行收集。

  2、初步审查资产拥有方供给的评估清查明细表

  评估人员通过翻阅相关设想材料及系统图,领会各自评估具体范畴及对象。然后仔

  细阅读申报表,初步查抄有无填项不全、资产项目不明白,并按照经验及控制的相关资

  料,查抄明细表有无漏项等。

  3、现场实地勘测

  根据资产评估申报明细表,对申报资产进行现场勘测。针对分歧的资产性质及特点,

  采纳分歧的勘测方式。填写实物类资产现场勘测、判定表。

  4、弥补、点窜和完美评估申报表

  按照现场实地勘测成果,进一步完美评估申报表。

  5、核实产权证明文件

  对评估范畴的设备和房产的产权进行查询拜访,以确认作到产权清晰。

  6、查询拜访设备运转形态和衡宇利用形态

  目标是通过查询拜访,为确定房产及设备的成新率预备材料。房产及设备利用形态的调

  查体例,一是通过现场实地勘测,别的通过间接查阅相关材料获得。

  (三)清查的次要方式

  在清查工作中,我们针对分歧的资产性质、特点及现实环境,采纳了分歧的清查方

  法。各类资产的清查核实环境如下:

  1、机械设备的清查

  本次的清查的机械设备为截至评估基准日企业申报的地方空调工程、动力设备(不

  含厨房设备、客房设备及办公设备等可挪动设备),次要为分布在酒店内。

  清查次要步调:

  (1)指点企业相关人员清查资产与收集预备材料

  公司先期调派项目司理和清查小组担任人,指点企业相关的财政与资产办理人员按

  照评估公司供给的“评估申报明细表”“资产查询拜访表”及其填写要求、材料清单,详尽

  精确的登记填报,对被评估设备的产权归属证明文件和反映机能、形态、经济手艺目标

  等环境的文件材料进行收集。

  (2)初步审查资产拥有方供给的评估申报明细表

  评估人员通过翻阅相关材料,领会各自评估具体范畴及对象。然后细心阅读申报表,

  初步查抄有无填项不全、资产项目不明白,并按照经验及控制的相关材料,查抄申报表

  有无漏项等。

  (3)现场实地勘测

  根据资产评估申报明细表,对申报设备进行现场勘测,查阅了次要设备的完工验收

  记实、运转日记、严重变乱演讲书、大补缀和技改等手艺材料和文件,并通过与设备管

  理人员和操作人员的普遍的交换,领会设备的购买日期、产地、各项费用的收入环境,

  比力充实地领会了设备的汗青变动及运转环境。

  (4)弥补、点窜和完美评估申报表

  按照现场实地勘测成果,进一步完美评估申报表,以做到“表”、“实”相符。

  (5)抽查设备原始采办合同和凭证

  对重点设备及价值较大设备的原始采办合同和凭证进行了抽查核实,收集了设备购

  (6)查询拜访设备运转形态和利用形态。

  目标是通过查询拜访,为确定设备的成新率预备材料。设备运转形态和利用形态的查询拜访

  体例,一是通过现场实地勘测,别的通过间接查阅相关材料获得。

  清查的次要方式:

  设备的清查次要以现场核实为主,并以现场核实的实存数量作为评估根据。

  2、衡宇建筑物的清查:

  次要为位于海南省三亚市海坡度假区的三亚金银岛海景大酒店的酒店用房,该衡宇

  总层数为八层,地上七层、地下一层,总建筑面积21300平方米。室外配套工程次要包

  括泅水池、网球场、高尔夫球操练场及绿化工程等。

  清查次要步调:

  (1)指点企业相关人员清查资产与收集预备材料

  公司调派项目司理和清查小组担任人,指点企业相关的财政与资产办理人员按照评

  估公司供给的“评估申报明细表”“资产查询拜访表”及其填写要求、材料清单,详尽精确

  的登记填报,对被评估房产的产权归属证明文件和相关规划报建、改扩建、购建合同和

  设想施工图纸等文件材料进行收集。

  (2)初步审查资产拥有方供给的评估申报明细表

  评估人员通过翻阅相关材料,领会各自评估具体范畴及对象。然后细心阅读申报表,

  初步查抄有无填项不全、资产项目不明白,并按照经验及控制的相关材料,查抄申报表

  有无漏项等。

  (3)现场实地勘测

  根据资产评估申报明细表,对申报房地产进行现场勘测,查阅了次要房地产的类型、

  面积及特点、日常办理情况和文件,并通过与房地产的办理人员普遍的交换,领会房地

  产的利用环境、装点窜造环境及成新情况和影响房地产增贬值要素等。。

  (4)弥补、点窜和完美评估申报表

  按照现场实地勘测成果,进一步完美评估申报表,以做到“表”、“实”相符。

  (5)抽查房地产原始购建合同和凭证

  (6)查询拜访房地产利用形态等目标是通过查询拜访,为确定房地产的各类评估参数预备资

  料。房地产利用形态的查询拜访体例,一是通过现场实地勘测,别的通过间接查阅相关材料

  清查的次要方式:

  衡宇建筑物及地盘的清查次要以现场核实为主,对本次评估范畴内的建筑物及修建

  物进行现场勘测、摄影。

  五、委估资产清查环境

  评估人员通过资产清查核实发觉如下事项:

  1、三亚金银岛酒店衡宇建筑物已打点完工验收,但尚未打点房产证,若后期打点的

  房产证载明面积与目前申报的面积有收支,会对资产的评估成果发生影响。

  2、三亚金银岛酒店所占地盘系以合作开辟形式占用,目前该宗地盘利用权权属关系

  在仍海南省交通运输厅名下,未列入本次评估范畴内,故本评估成果中未包含酒店所占

  地盘利用权的价值。

  六、资产清查结论

  通过资产清查核实,我们认为该公司资产办理根本较好,有比力完美的内部节制制

  度,纳入评估范畴的各项资产账实相符,无调整事项。

  第四部门 关于评估根据的申明

  一、行为根据

  资产评估营业商定书。

  二、法令根据

  1、国务院[1991]第91 呼吁《国有资产评估办理法子》;

  2、国务院国资委令第12 号《企业国有资产评估办理暂行法子》;

  3、国务院办公厅转发家政部《关于鼎新国有资产评估行政办理体例加强资产评估

  监视办理工作看法的通知》(国办发[2001]102 号)及中华人民共和国财务部令(第14 号)

  《国有资产评估办理若干问题的划定》;

  4、国务院国有资产监视委员会国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国有资产

  评估办理工作相关问题的通知》;

  5、《企业国有资产法》(2008 年主席令第5 号);

  6、《中华人民共和国公司法》(2005年中华人民共和国主席令第42号);

  7、《中华人民共和国城市房地产办理法》(2007年8月30日第十届全国人民代

  表大会常务委员会第二十九次会议修订);

  9、其他与评估相关的法令、律例和规章轨制。

  三、原则根据

  1、财务部关于印发《资产评估原则——根基原则》和《资产评估职业道德原则——

  根基原则》的通知(财企[2004]20号);

  2、中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关心评估对象法令权属指点意

  3、中国资产评估协会关于印发《企业价值评估指点看法(试行)》的通知(中评协

  4、中评协[2007]189号《资产评估原则-评估演讲》;

  5、中评协[2007]189号《资产评估原则-评估法式》;

  6、中评协[2007]189号《资产评估原则-营业商定书》;

  7、中评协[2007]189号《资产评估原则-工作草稿》;

  8、中评协[2007]189号《资产评估原则-不动产》;

  9、中评协[2007]189号《资产评估原则-机械设备》;

  10、中评协[2007]189号《资产评估价值类型指点看法》;

  11、中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估演讲指南》的通知(中评协

  四、权属根据

  1、三亚金银岛海景大酒店无限公司停业执照等产权证明文件;

  2、衡宇建筑物完工验收演讲、施工合同及发票;

  3、其他产权证明文件等。

  五、取价根据

  1、全国资产评估参数材料选编(财务部财富评估司);

  2、《资产评估常用数据与参数手册》(第二版);

  3、《海南省扶植工程费用定额》(2005年)和《海南省建筑工程概算定额》(2005

  4、国度计委、扶植部关于发布《工程勘测设想收费办理划定》的通知(计价钱

  5、国度成长鼎新委、扶植部关于印发《扶植工程监理与相关办事收费办理划定》

  的通知(发改价钱[2007]670号);

  6、原扶植部颁布的《衡宇建筑物完损品级和评定尺度》;

  7、《三亚市工程造价消息》2012年1月;

  8、国度宏观、行业、区域市场及被评估单元统计阐发数据;

  9、被评估单元供给的财政会计运营方面的材料;

  10、评估基准日国债收益率、贷款利率及外汇牌价消息;

  11、评估人员现场勘查收集和网上询价取得的其他作价材料。

  六、参考材料及其他

  1、资产拥有方供给的材料清单及评估申报表。

  第五部门 三亚金银岛海景大酒店房产及从属物评估手艺申明

  一、三亚金银岛海景大酒店概况

  1、评估对象区位情况

  评估对象坐落于三亚市海坡度假区,南临三亚湾大道,距海角天涯风光区正门约5

  公里,距三亚凤凰国际机场约30分钟车距,地舆位置较好。区域内根本配套设备完美,

  旅游景点浩繁,地点区域属享有“椰梦长廊”美称的三亚湾度假区。别的,三亚湾度

  假区紧挨三亚市区,连绵22公里。该湾湾长沙细,岸上绿树如带,形成三亚滨海旅游

  城市斑斓动听的风光线。市内道路直通海边,已建成3个临海的广场和一个滨海公园。

  长长海湾,规划分为三段,紧连市区一段为游乐参观漫游区域,稍远为公共海边泳场

  和海上勾当区域,再远是具有一批度假村的休闲度假区域。由此可见,三亚金银岛大

  酒店拥有极佳的地舆位置。

  2、评估对象实物情况

  (1)酒店的附属关系及建筑过程

  三亚金银岛海景大酒店为八层框架布局,酒店外墙为土黄色和暗红色相间进口涂

  料和绿色玻璃幕墙。总建筑面积为21300平方米。此中,地上七层建筑面积18650平

  方米,地下一层建筑面积2650平方米。该建筑物于1996年2月8日开工扶植,先规

  划扶植项目为海南省交通培训核心,后改为酒店,至1998年根基建成,最初于2002

  年4月20日完工验收并投入试停业。

  (2)酒店概况

  三亚金银岛海景大酒店位于海南三亚市海坡度假区,是海南高速股份无限公司下

  属的连锁酒店之一,酒店于2002年9月26日正式开业,占地面积41400平方米,建

  筑面积21300平方米,花圃面积37000平方米,地盘利用面积12827.7平方米(即省

  交通厅名下地盘约19.26亩),酒店设备设备齐备, 2004年9月酒店颠末星级委员会

  评定为四星级酒店。

  酒店东楼高八层,采纳内庭院布局,酒店地下一层设有桑拿保健,美容美发。主

  楼一、二层为公共勾当层,首层设有西餐厅及八个奢华宴会包厢,夜总会、KTV包厢及

  多功能大型会议厅,三层以上为尺度客房、行政套房、海景花圃套房、海景奢华套房,

  共150间(套),可供给床位266张,酒店泊车场具有100个泊车位,具有可容纳300

  人的国际会议厅、3个可容纳80人的会议室,所有会议室均配有先辈的会议设备。酒

  店户外设有大型泅水池、网球场、高尔夫操练场、儿童乐土、特色烧烤园以及斑斓的

  酒店完工于2002年4月,整个酒店的装修、设备、设备按四星级酒店设置装备摆设。酒店

  楼身用乳黄色防水涂料,酒店的大堂都丽文雅,装修奢华。前厅地面、墙面贴进口大

  理石、乳白色大理石包圆柱,落地玻璃大门用手工精细的磨光黄铜饰面,门框贴进口

  紫红色印花石,大堂天花板上吊挂高档水晶吊灯。大堂后背的内庭院设有中厅吧,天

  井屋顶为网架布局,铝合金龙骨玻璃密封顶,县挂湛蓝色进口意大利卡布龙,地面铺

  100CM×100CM大理石,中厅四周为酒店内廊,长廊为铁艺雕栏木扶手。

  酒店的设备设备配套齐备,配有二部广日电梯,三套美国约克地方空调系统、一

  套1000KW康明斯发电机组、热水汽锅、电脑德律风互换系统,还供给包罗主动传呼、自

  动计时计费、按时叫人、多方通话等多功能办事;别的酒店的消防设备亦很是先辈,

  配有烟感预告、消防系统,能及时预告、解除火警等。酒店设有康乐核心、桑拿保健、

  美容美发、夜总会、KTV包厢、歌舞厅、网球场、高尔夫球操练场、淡水泅水池等,为

  客人供给了浩繁的健身文娱场合。

  酒店的客房次要有园景双人房、海景双人房、海景大床房、海景套房、高级海景

  套房、奢华海景套房、奢华海景花圃套房、奢华行政套房。客房内设备齐备舒服,每

  个房间均备有25寸TCL彩电一台,写字台、布艺围椅、打扮台、落地灯、挂衣柜、行

  李架,海尔小冰箱,安全柜,吹风机、电水壶等,客房电器开关也采用了当前酒店最

  先辈的触摸式床头电器节制板,酒店接入宽带收集。

  2、建筑物情况

  (1)地下一层:地下一层,规划建筑面积2650平方米,层高约3.7米。地下一

  条理要分布:工程部办公室、仓库、冷库、水泵房、员工餐厅、更衣室、布草房、桑拿

  房、地方空调房、动力房。

  此中设备用房是无装修的水泥毛坯。办公室及员工餐厅、布草房等为简单装修,

  地面铺通俗地砖,墙面刷白,天棚铝合金龙骨石膏吊顶,夹板门。桑拿房休闲核心对

  (2)地上一层:一条理要为酒店大堂、中厅吧、西餐厅、西厨房、后大堂、康乐

  核心、行政办公室、商务核心、市场营销部、商场、行李房等。除行政办公室为中档

  装修外,其他均为高档装修。

  (3)二层:二条理要设有西餐厅、中厨房、歌舞厅、会议室。二层公共通道地面

  贴大理石、墙面木板墙纸粉饰墙,天棚石膏吊顶。

  西餐厅:地面铺地毯、墙面木板墙纸粉饰墙、大理石包柱,西餐厅大堂可容纳170

  人入席,8个包厢软包装修,配电视、沙发,带带洗手间。

  歌舞厅:设有大厅和8个包厢,大厅可容纳约90人。歌舞厅为奢华装修,地面铺

  地毯、墙为软包装、天棚配有高档声响、灯光设备。

  会议室:二层有三个小会议室、一个中会议室和一个大会议室。

  小会议室每个可容纳50人,中会议室可容纳100人,大会议室可容纳300人。

  会议室均为奢华装修,地面铺地毯、墙为软包装。

  (4)三至七层:酒店三至七层为客房,酒店共有150间客房。

  通俗客房装修环境:

  地面:地毯。

  内墙面:乳白色涂料。

  天棚面:石膏吊顶。

  卫生间:地面铺防滑地砖,内墙瓷砖到顶,顶棚为白色铝扣板。内配三大美标级

  洁具,大理石洗脸台、扮装镜等。

  客房采用美国约克地方空调制冷,热水器集中供热水。客房受损严峻目前正处于

  奢华行政套房装修环境:

  夫人房:配红木渡金大床、床头柜、挂衣柜,卫生间配按摩浴缸、渡金五金、美

  标高级卫浴两大件,卫生间墙面贴大理石,其他装修和设备同通俗房。

  仆人房:配奢华大床、床头柜,挂衣柜,布艺沙发,卫生间配按摩浴缸、渡金五

  金、美标高级卫浴两大件,卫生间墙面贴大理石,其他装修和设备同通俗房。

  客堂:配酒店吧,大理石餐桌、平民沙发、粉饰画等,其他装修和设备同通俗房。

  (3)评估对象权属情况

  三亚金银岛海景大酒店所占地盘目前尚在海南省交通运输厅名下,未列入酒店帐

  内,地上建筑物已打点完工验收,但尚未打点房产证。本次评估是在假设酒店地上建

  筑物产权完整的前提下,仅对地上建筑物的价值进行评估,酒店所占地盘利用权未列

  入本次评估范畴内。

  二、市场布景阐发

  1、一般要素

  三亚市位于中国海南省最南端,东经108。56′30″一109。48′28″,北纬18。

  09′34″一19。37′27″。东与陵水县相接,南临南海,西邻乐东县,北依保亭县。

  工具长91.6公里,南北宽51公里。

  三亚市年平均气温为26.5℃,年最高气温为35.1℃,年最低气温为14.6℃,年降

  水量为1554.7毫米,年日照时间为2400.2小时。

  三亚市地盘总面积为1919.58平方公里,山地占33.4%,丘陵占25.2%,台谷地

  占18.1%,平原占23.3%。全市耕地总面积12127公顷,此中水(旱)田8210公顷,

  旱地3917公顷。市内有大小山岳200多座,海拔高度大多在300—1090米之间,最高

  山岳是尖岭,海拔高度为1090米,三亚市市内有河道10条,最大河道是宁远河,干

  流90.2公里,流域面积1073.81平方公里,总落差1100.6米。全市海岸线

  公里。市内有大小港湾19个,较大的港有榆林港和三亚港,全市次要岛屿有10个,

  最大的岛是西瑁岛和东瑁岛。

  ④行政区划及生齿

  现三亚市行政区划为海棠湾镇,田独镇、凤凰镇、海角镇、崖城镇,两个区办理

  委员会—河东区管委会和河西区管委会,还有南田农场、南新农场、南岛农场、立才

  农场、南滨农场;三亚市严酷施行国度打算生育政策,进一步完美生齿与打算生育管

  理义务制,生齿出生率节制在打算生育方针的范畴内。2010年全市(含农垦) 户籍生齿

  ⑤济成长情况

  初步统计,2010年全市出产总值完成230.79亿元(不含农垦,下同),按可比价

  格计较,增加20.2%。按户籍平均生齿计较,人均出产总值46624元,增加17.7%;按

  昔时平均汇率折算,人均出产总值约合7040美元。全市全口径财务收入146.91亿元,

  比2009年增加86.9%,此中,处所财务收入116.76亿元,增加101.3%。在处所财务

  收入中,一般预算收入42.22亿元,增加58.0%;基金收入74.54亿元,比2009年增

  长138.1%。全社会固定资产投资完成305.24亿元,比2009年增加44.4%。金融形势

  不变,截止2010岁尾,全市金融机构本外币存款余额277.18亿元,比岁首年月增加20.8%;

  城乡居民储蓄存款余额241.67亿元,比岁首年月增加41.3%。

  2010年城镇居民人均可安排收入为17758元,增加16.6%,此中,工资性收入10673

  元,增加16.3%;运营性收入2378元,增加9.8%;财富性收入585元,增加1.0%;转

  移性收入4122元,增加24.5%。城镇居民人均糊口消费收入13081元,增加14.1%。

  城镇居民恩格尔系数为42.9%,比2009年下降0.5个百分点。

  ⑥旅游财产的成长

  2010年全市列入统计的旅游宾馆(酒店)226家,比2009年添加39家,此中,五

  星级宾馆11家,四星级宾馆22家,三星级宾馆24家,待评五星级24家。具有客房

  市欢迎旅游留宿人数882.65万人次,此中,旅游饭馆欢迎旅客人数749.68万人次,

  增加12.3%。从客源看,欢迎国内旅游者841.14万人次;欢迎海外旅游者41.51万人

  次,比2009年增加30.6%。全年旅游总收入139.64亿元,此中,境外旅游收入24472

  万美元,比2009年增加25.5%。旅游饭馆客房开房率63.12%,比2009年提高0.85个

  ⑦房地产市场阐发

  2010年房地产开辟投资完成132.84亿元,比2009年增加35.7%。从商品房扶植

  用处看,室第投资完成124.40亿元,增加32.7%,占全数房地产开辟投资的93.6%。

  衡宇施工面积584.95万平方米,增加13.4%;衡宇完工面积130.03万平方米,增加

  跟着限购令等房地产调控政策的出台,近期房地产市场上涨趋向遭到抑止,加之,

  目前中国房地产市场价钱遍及过高、已具有相当成分的泡沫之情况将是房地产市场的

  较大隐患,因而,就持久走势而言,海南房地产市场行情与全国房地产行情一样具有

  较大不不变要素,对于行情全体程度上涨不成过于乐观。

  1988年,三亚市当局委托中国城市规划设想研究院编制总规,将三亚定位为“重

  点成长旅游业和高新手艺财产的热带海滨风光旅游城市”。

  1999年,为总结十年来城市扶植的经验和教训,中规院受委托再次修编三亚总规,

  提出“国际性热带海滨风光旅游城市”,明白了走专业化旅游城市的成长道路。现行

  的1999年版《三亚城市总体规划》,次要以消弭九十年代初泡沫经济带来的影响,采

  取收缩紧凑式成长为主的路线,曾经不克不及适该当前城市成长。

  2005年三亚市旅游成长总体规划年度从2006年延长至2020年。总体方针为建成

  国际一流的热带滨海度假旅游目标地。分成三个阶段实现,近期(2006 ~ 2010年)强

  化“大美三亚”旅游抽象,实现中国最佳旅游城市和中国一流、亚洲出名的度假旅游

  目标地的成长方针;中期(2011 ~ 2015年)三亚市扶植“国际一流的热带滨海旅游目

  的地”的环节阶段。将无效整合“大三亚”旅游资本,重点提拔旅游产物、旅游办事

  和旅游办理的国际化程度,实现亚洲一流、世界出名的度假旅游目标地的成长方针;

  远期(2016 ~ 2020年)将三亚建成国际一流的热带滨海度假旅游目标地。

  三、最高最佳利用阐发

  房地产估价该当以估价对象的最高最佳利用为前提进行估价。最无效利用是指法

  律上答应、手艺上可能、经济上可行,经充实合理论证,能使估价对象发生最高价值

  的利用。按照估价对象所处的地舆位置、规模以及其设想方案,按照最高最佳利用原

  则,本次评估将估价对象定位作为四星级酒店尺度的物业利用为其最高最佳利用。

  四、评估方式选用

  资产评估根基方式包罗市场法、收益法和成本法。进行资产评估,要按照评估对

  象、价值类型、材料收集环境等相关前提,阐发三种资产评估根基方式的合用性,恰

  被选择一种或多种资产评估根基方式。

  成本法是用现时前提下从头购买或建筑一个全新形态的被估资产所需的全数成本

  减去被评估资产已发生的实体性、功能性、经济性陈旧贬值额,获得的差额作为被估

  资产的评估值的一种资产评估方式。

  市场法是按照替代道理,拔取与评估对象雷同的买卖案例作为比力实例,从买卖

  环境、买卖日期、区域要素、个体要素等各个方面临比力实例进行批改,得出评估对

  象价钱的评估思绪。

  收益法是将被评估资产在将来运营期内各年的净收益按必然的折现率折现为现

  值,然后累加乞降得出评估价值的方式。

  本次评估对象仅为三亚金银岛海景大酒店房产及从属物,不包罗其占用的地盘使

  用权。鉴于三亚市房地产市场上同类四星级酒店的市场现实买卖案例很少,无法采用

  市场法进行估价。别的,三亚金银岛海景大酒店作为国度评定的四星级酒店,目前虽

  在一般运营,但运营情况极差。经查阅,截止2011年12月31日累计吃亏(未经审计)

  也无法采用收益法进行评估,为此,本次评估采用成本法进行评估。

  五、成本法简述及评估价值估算

  1、评估过程

  ①、按照被评估方供给的建筑物清查评估明细表及其他相关材料,界定产权归属、

  核实评估范畴,以账对物,避免反复,防止脱漏,使根本材料实在、靠得住、精确。

  ②、按照现场勘验环境,查阅建筑物手艺档案材料,并与相关人员座谈,细致了

  解待估建筑物的设想、施工、利用等环境。

  ③、开展市场调研询价工作,领会本地工程预结算材料、领会市场上同类、雷同

  建筑物的单方造价及现行市场次要建材价钱和委托方附近地舆环境。

  ④、在收集材料的根本上按照各类作价根据并连系待估建筑物的特点,按照评估

  目标,确定计价尺度和评估方式,进行评估测算,得出评估成果。

  2、成本法简述

  鉴于本次评估的衡宇建筑物为自建具有,按照评估目标并根据《资产评估原则—

  不动产》的要求,本次评估采用重置成本法进行评估。所谓重置成本法是用现时前提

  下从头购买或建筑一个全新形态的被估资产所需的全数成本减去被评估资产已发生的

  实体性、功能性、经济性陈旧贬值额,获得的差额作为被估资产的评估值的一种资产

  评估方式。采用重置成本法确定评估值也可起首估算被评估资产与其全新形态比拟有

  几成新,即求出成新率,然后用全数成本与成新率相乘获得的乘积作为评估值。重置

  成本法计较公式如下:

  式中:P——建筑物评估价值;

  A——建筑物面积或工程量;

  B——建筑物单方工程造价;

  K——建筑物附加费率(%)

  i——资金成本(%)(即贷款利率);

  C——成新率(%)

  (1)、建筑物工程造价简直定

  衡宇建筑物采用市场查询拜访法进行测算。通过查询拜访本地当局相关部分、定额站及造

  价办理部分等单元,参照近期建成的雷同衡宇单方造价,按照待估衡宇的特点及其他

  相关要素等进行批改,求取建安工程造价。

  ②扶植工程其他费用

  包罗扶植单元办理费、勘测设想费、工程监理费等。工程前期及其它费用费率依

  工程扶植前期及其它费用表

  按投资比例计取的费用

  工程投资×取费费率

  国度计委、扶植部计价钱

  扶植工程招投标代办署理费

  工程投资×取费费率

  琼计价管(2003)94号

  扶植工程质量监视费

  工程造价×取费费率

  扶植工程监理费

  工程造价×取费费率

  扶植单元办理费

  工程投资×取费费率

  工程造价×取费费率

  按建筑面积计取费用

  新型墙体材料专项基金

  建筑面积×取费尺度

  城市根本设备配套费

  建筑面积×取费尺度

  防空位下室统建费

  建筑面积×取费尺度

  《海南实施〈人民防空法〉办

  建筑面积×取费尺度

  ③资金成本:按照委估建(构)筑物的布局形式及扶植规模,评估人员按照国度

  建筑安装工程工期定额,审定其从起头动工扶植到完工之间的合理扶植工期,拔取相

  应刻日一年期贷款利率(6.56%),并假设扶植资金在扶植期内平均投入,计较其资金

  资金成本=(建筑安装工程造价+工程前期及其他费用)×[(1+贷款利率)扶植

  (2)、成新率简直定

  准绳上,成新率的测算别离按利用年限法、完损品级打分法分析鉴定,按分歧权

  重进行折算,再加总乞降确定成新率。

  计较公式:成新率1=尚可利用年限÷(已利用年限+尚可利用年限)×100%

  ②完损品级打分法

  按照现场勘测记实的各分部门项工程评分测算出布局、装修、设备三部门成新率,

  按分歧权重折算,再加总确定成新率。计较公式:

  成新率2=布局部门成新率×G+装修部门成新率×S+设备部门成新率×B

  式中:G、S、B别离为布局、装修、设备评分批改系数。

  两种方式计较出的成新率按分歧权重折算,再加总乞降确定分析成新率。

  六、建筑物现场勘验实况

  评估人员按照建筑物评估明细表,在资产拥有方相关人员的共同下,对现场实物

  进行当真细心的核查,对每项建筑物现状、利用、维护、调养环境进行了全面勘验。

  对衡宇建筑物的根本、布局、表里粉饰、从属设备进行核实,重点查抄建筑物的

  根本、承重构件、梁、板、柱、墙面、屋面、地面、门、窗、水、暖、电等部门目前

  的现状、维修及利用环境。

  从现场勘验的成果看,建筑物根本根基无下沉,有足够承载力,但建筑物装修工

  程因利用年代稍长,且受海边情况影响,墙体有少量裂痕等建筑隐患现象,部门屋面

  板个体部位微裂,砖墙墙面也具有少量风化剥落现象,木门、窗轻度变形,地面多处

  起砂、磨损,水电设备老化等。

  七、评估估算过程

  因为本次评估中,委托方没有供给委估工程的相关预决算材料,因而评估人员根

  据现场现实查勘并参拍照关经验材料,衡宇建(构)筑物单元平方米造价进行评估。

  1、衡宇建筑物及从属物的重置成本估算:

  在本次评估中,评估人员根据目前我国四星、五星级酒店旅游涉外建筑设想、装

  饰装修、设备设置装备摆设尺度,同时查阅被评估单元供给的建筑安装工程结算汇总材料,套

  用现行的《海南省建筑工程分析定额》、《安装工程预算定额海南省基价本》,再结

  合现行的工程地点地建材价钱,估算得出土建主体布局工程造价和土建主体布局工程

  单方造价,按照雷同工程的粉饰工程单方造价和安装工程单方造价的经验数据确定该

  工程的粉饰工程单方造价和安装工程单方造价,计较出该工程的总造价之后,进一步

  计较出评估价值。因为评估对象建筑物酒店地上和地下室装修区别较大,故本次评估

  对地上一至七层和地下室别离进行估测。经测算,酒店一至七层土建布局工程造价取

  1,200.00元/平方米,地下室工程(基坑围护及支持地下室工程)土建安装工程造价取

  2200元/平方米,安装工程的造价按照《资产评估数据手册》上的经验数据,连系三亚

  金银岛海景大酒店的现实装修环境和三亚市工程造价程度,确定酒店一至七层的安装

  工程单方造价如下:

  照明、动力、变配电单方造价 550元/㎡

  给排水工程单方造价 250元/㎡

  消防工程单方造价 300元/㎡

  空调工程单方造价 800元/㎡

  电梯工程单方造价 100元/㎡

  其他从属工程 250元/㎡

  酒店一至七层合计安装工程单方造价:2250元/平方米。

  粉饰工程的单方造价按照本地同类资产、同类装修尺度建筑物的经验数据确定,

  此中:酒店一至七层的粉饰工程(即室表里精装修不含厨房设备、客房设备及办公设

  备等可挪动设备)单方造价为1800元/㎡;地下室工程的粉饰工程单方造价为200元/

  酒店一至七层单方造价=土建工程单方造价+安装工程单方造价+粉饰工程单方

  地下室工程单方造价=土建工程单方造价+安装工程单方造价+粉饰工程单方造

  2、重置总价简直定

  酒店一至七层重置总价=工程单方造价×建筑面积(1+其他费用)×(1+资金成本)

  地下室工程重置总价=工程单方造价×建筑面积(1+其他费用)×(1+资金成本)

  3、成新率的计较:

  (1)酒店一至七层建筑物

  ①利用年限法

  考虑酒店中装修和从属设备价值所占比例大,各部门折旧年限分歧,我们在按照

  利用年限法计较折旧时,按照各部门所占成本比例计较出年限法分析成新率。按照四

  星级酒店的工程造价统计及委估酒店现实工程造价环境,本委估酒店装修工程约占建

  筑物总造价的35%,设备安装造价约占总造价的40%,布局工程约占总造价的25%。

  建筑物成新率:按照评估人员现场领会,委估建筑物于2002年下半年建成投入使

  用,截至本次估价时点已利用约10年,钢混布局非出产性用房总利用年限为60年,

  残剩寿命年限约50年。另,按照委估建筑物拥有的地盘利用权性质,其商服用地最高

  利用年限为40年,即地盘利用权残剩利用年限为40年,按照孰短准绳确定其残剩经

  济利用年限为40年,计较确定其成新率。则

  利用年限法成新率=尚可利用年限÷(已利用年限+尚可利用年限)×100%

  装修工程成新率:该建筑物的装修工程于开业前已装修完成,至评估基准日约已

  利用10年,酒店装修工程折旧一般按10年计,已过利用刻日,经评估人员现场勘测,

  因酒店办理规范,维护调养较好,装修尚可利用,估计尚可利用年限为2年。则

  利用年限法成新率=尚可利用年限÷(已利用年限+尚可利用年限)×100%

  从属设备成新率:该建筑物从属设备安装工程也是于开业前装修完成,至评估基

  准日约已利用10年,酒店从属设备安装工程折旧一般按10年计,已过利用刻日,经

  评估人员现场勘测,因酒店办理规范,维护调养较好,从属设备尚可利用,估计尚可

  利用年限为6年。则

  利用年限法成新率=尚可利用年限÷(已利用年限+尚可利用年限)×100%

  ②无缺分值法

  地基根本(7)

  承重构件(8)

  布局部门评分

  装修部门评分

  设备部门评分

  布局部门尺度分

  装修部门尺度分

  设备部门尺度分

  布局部门成新率

  装修部门成新率

  设备部门成新率

  无缺分值法成新率=布局部门成新率×G+装修部门成新率×S+设备部门成新率×B

  ③分析成新率=年限法成新率*40%+打分法成新率*60%

  (2)地下一层

  地下一层部门为通俗装修,部门为毛坯房,成新率次要以布局部门的成新率来确

  定,取成新率为80%。

  4、评估价值简直定

  酒店一至七层评估价值=重置价钱×成新率

  地下室评估价值=重置价钱×成新率

  八、评估成果

  经评估,截止评估基准日2012年1月31日,三亚金银岛海景大酒店无限公司拥

  有的三亚金银岛海景大酒店衡宇建筑物及从属物(不含地盘利用权和酒店内可挪动资

  第六部门 评估结论及其阐发

  (一)评估结论

  我们按照国度相关资产评估的法令、律例、规章和评估原则,本着独立、公道、科

  学、客观的准绳,履行了资产评估法定的和需要的法式,采用成本法对三亚金银岛海景

  大酒店无限公司拟实施资产让渡所涉及的三亚金银岛海景大酒店衡宇建(构)筑物及附

  属物(不含地盘利用权和酒店内可挪动资产)进行了评估,得出三亚金银岛海景大酒店

  无限公司委估资产在评估基准日2012年1月31日的评估结论。

  经评估,纳入本次评估范畴的三亚金银岛海景大酒店无限公司具有的衡宇建(构)

  筑物及从属物(不含地盘利用权和酒店内可挪动资产)账面值为39,369,469.77元,评

  (二)评估结论成立的前提

  1、被评估资产在可预知的法令、经济和手艺前提许可的范畴内处于一般、合理、合

  法的运营、利用及维护情况。

  2、本项目评估结论仅为本评估目标办事。

  3、没有考虑此刻承担的典质、担保事宜,未来可能承担的典质、担保事宜,以及特

  殊的买卖体例可能追加付出的价值等对评估价值的影响,同时,演讲也未考虑国度宏观

  经济政策发生变化以及遇有天然力和其它不成抗力对资产价值的影响。

  4、评估结论是本评估机构出具的,受本机构评估人员的职业程度和能力的影响。

  (三)评估基准日的期后事项申明及对评估结论的影响

  评估基准日后未发生严重事项。

  评估基准日后,无效期内资产数量发生变化,应按照原评估方式对评估值进行调整,

  若资产价钱尺度发生变化,并对资产评估价值发生较着影响时,委托方应及时礼聘资产

  评估机构从头确定评估价值。

  (四)评估结论的效力、利用范畴、无效期

  1、本评估结论系评估专业人员按照国度相关划定出具的看法,具有法令划定的效力。

  2、按照国度现行划定,本项目评估结论无效期为一年,自评估基准日2012年1月

  31日计较起,至2013年1月30日止。当评估目标在无效期内实现时,该评估成果可为

  作价供给参考。

  3、本项目评估结论仅供委托方为评估目标利用和送交财富评估主管机关审查利用。

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